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Die UBM ist ein Immobilienentwickler europäischen Formats mit Sitz in Wien. Das Unternehmen notiert seit 1873 an der Wiener Börse und verfügt über eine solide Erfolgsgeschichte. Priorität liegt dabei auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro sowie auf den Heimmärkten Österreich, Deutschland und Polen.

23.03.2009

 

Konservative Geschäftspolitik und Diversifikation bringen auch im Krisenjahr 2008 Erfolg

 

Trotz der schwierig gewordenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen konnte die an der Wiener Börse notierte UBM Realitätenentwicklung AG im Jahr 2008 neue Bestwerte erzielen. Mit 307,3 Mio. Euro wurde erneut die höchste Bauleistung in der 136jährigen Firmengeschichte erzielt. Das stellt gegenüber dem Vor¬jahreswert von 263,0 Mio. Euro ein Plus von 44,3 Mio. Euro oder 16,9 % dar. Der darin enthaltene Umsatzerlös stieg von 133,7 Mio. Euro um 61,9% auf 216,4 Mio. Euro.
Entgegen dem negativen Branchentrend hat sich 2008 sogar die Gewinnsituation des Immobilienentwicklers weiter verbessert. Es ist besonders beachtlich, dass in dem von Negativschlagzeilen geprägten Umfeld alle relevanten Ergebnis¬kennzahlen Rekordhöhen erreicht haben. Das EBIT (Ergebnis vor Steuern und Zinsen) wuchs um 11,4% von 32,2 Mio. Euro auf 35,8 Mio. Euro, das EBT (Ergebnis vor Ertrags¬steuer) um 1,2% von 16,6 Mio. Euro auf 16,8 Mio. Euro. Der Jahres¬überschuss stieg überproportional um 34,5 % von 12 Mio. Euro auf 16,2 Mio. Euro. Somit errechnet sich ein Ergebnis je Aktie in der Höhe von 5,36 Euro (2007: 4,00 Euro). Festzuhalten ist dass die in der Bilanz ausgewiesenen Gewinne sämtlich Cash-Flow unterlegt sind, also nicht auf Aufwertungen des Immobilien-Portfolios, sondern nur auf Einnahmen aus Entwicklung, Vermietung oder Verwaltung beruhen.
Die allgegenwärtige Krise hat sich zwar noch nicht in den Büchern von UBM niedergeschlagen, auf Dauer wird sich der Immobilienentwickler aber kaum der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung entziehen können. Da eine weiterschreitende Rezession sich im Rückgang von Umsatz und Ergebnis bemerkbar machen wird, wurde 2008 vorrangig das Eigenkapital gestärkt. Obwohl der Rekordgewinn eigentlich eine Dividendenerhöhung rechtfertigen würde, sollen unverändert 1,10 Euro ausgeschüttet werden. Infolge dessen sinkt die Aus¬schüttungs¬quote von 27,5 % auf 20,4% ab.
Die Bilanzsumme des UBM-Konzerns erhöhte sich 2008 um 17 % auf 559,4 Mio. Euro. Der Zuwachs ist einerseits auf die Ausweitung des Immo¬bilien¬port¬folios sowie der langfristigen Finanzverbindlichkeiten, andererseits auf die Zunahme der liquiden Mittel zurückzuführen. Zum Bilanzstichtag betrug das Eigen¬kapital 122,8 Mio. Euro, 13,2 % mehr als 2007. Da sich die Bilanzsumme erhöht hat, bleibt die Eigenkapitalquote mit 22 % (2007: 22,7 %) aber nahezu unverändert.


Seit Anfang der 90erJahre ist UBM auf konsequentem Wachstumskurs. Bisher ist es jedes Jahr gelungen das Vermögen weiter auszubauen. Dass der Entwickler aus dem Krisenjahr 2008 nicht nur unbeschadet, sondern sogar gestärkt hervorgegangen ist, beruht auf der konservativen Unternehmenspolitik und der breiten Diversifizierung nach Produkten und Ländern. Die mehrheitlich im Eigentum von Porr (41%), CA Immo International (25%), des Warimpex-Managements (14%) und Ortner (6%) stehende UBM ist ein international agierender Spezialist in allen Fragen der Immo¬bilienentwicklung und -verwaltung.
Zu den Heimmärkten zählen neben Österreich die Länder Zentral- und Osteuropas. So ist UBM in Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Bulgarien, Deutschland, Frankreich, Schweiz und Russland vertreten. Der Auslandsanteil an der Jahresbauleistung betrug 2008 rund 86 % (2007: 63%).
UBM nutzt aber für einen kontinuierlichen Geschäftsverlauf auch die unterschiedliche Entwicklung der Sektoren. Je nach Marktumfeld werden also nicht nur Wohnungen und Büros, sondern auch Hotels, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien realisiert. Zum 31.12.2008 verfügte UBM über Immobilien mit einer Grundstücksfläche von mehr als 1,5 Mio. m² (2007: 1,7 Mio. m²) in ganz Europa. Die Nutzfläche des Immobilienvermögens errechnete sich zum letzten Bilanzstichtag mit 360.000 m² (2007: 317.000 m²). Rund 18 % (2007: 36 %) davon entfielen auf Gewerbeflächen, 30 % (2007: 23 %) auf Büros und 49% (2007: 37 %) auf Hotels. Das Portfolio umfasst elf zur Gänze oder teilweise im Eigentum von UBM stehende Hotels mit mehr als 2.647 Zimmern. Mit dem aktuell im Endausbau stehenden Rezidor-Hotel Linz wird im Mai die Anzahl der in Bewirtschaftung stehenden Häuser auf 12, beziehungsweise die Anzahl der Zimmer auf 2.822 ansteigen.
Die durch die Finanzmarktkrise verursachte und von allen Seiten prognostizierte Rezession stellt für viele Unternehmen eine Bedrohung dar. UBM beurteilt die nächsten Quartale aber trotzdem vorsichtig optimistisch. Seriöser Weise kann jedoch keine Gewinnprognose gegeben werden, da aus heutiger Sicht nicht vorher¬sehbar ist wie schnell neue Projekte verwertet werden können.


Die Zahl institutioneller Käufer hat sich im letzten Quartal deutlich reduziert. Was das Preisniveau betrifft, ist eine Verunsicherung bemerkbar. Anders ausgedrückt: In der Hoffnung auf einen günstigen Einstieg wird noch zugewartet. Auch die Refinanzierungen sind schwieriger geworden - nicht weil es an Perspektiven fehlt, sondern weil die Banken ihre Länderlimits beschränken um eine vernünftige Eigen¬kapitalquote zu halten. Der UBM-Konzern ist in der glücklichen Lage über qualifizierte Kontakte zu Finanzinstituten und einen langjährigen positiven Rekord zu verfügen. So konnten trotz des Credit Crunch in letzter Zeit mehrere große Finanzierungen abgeschlossen werden.
Die Stimmung ist viel schlechter als die tatsächliche Verfassung des Zentral¬europäischen Immobilien¬marktes. Außerdem muss nach Ländern unterschieden werden. Beispielsweise sind die wichtigen UBM-Märkte Tschechien (Jahres¬bauleistung 2008: 51,6 Mio. Euro) und Polen (83,9 Mio. Euro) weit weniger von der Krise betroffen als Ungarn (14,7 Mio. Euro) oder Rumänien (2,5 Mio. Euro), wo in den letzten Jahren entweder gar keine oder nur mehr geringvolumige Projekte abgewickelt wurden. Es ist also auszuschließen, dass UBM 2009 in rote Zahlen schlittert.
Aufgrund der sehr erfreulichen Finanzierungslage und der guten Liquidität wird der UBM-Konzern alle geplanten Immobilienentwicklungen wie vorgesehen realisieren. In Österreich wird im Mai in Linz am Hessenplatz ein 4-Sterne-Hotel den Betrieb aufnehmen, an dem UBM 50 % hält. In Deutschland stehen Wohnbauprojekte im florierenden Münchner Markt am Programm, das bereits im Soft-Opening betriebene Hotel andel’s in Berlin wird derzeit nochfertig gestellt. In Polen stehen die in Bau befindlichen Hotels andel’s in Lodz und angelo in Kattowitz im Vordergrund, das Park Inn in Krakau wird bereits im April fertig gestellt. Gemeinsam mit der CA Immo International wird in Warschau der 45.000 m² große Bauteil 1 des Poleczki-Parks, eine im Endausbau 200.000 m² umfassende Anlage, errichtet. Die Aktivitäten in der Slowakei konzentrieren sich auf die Errichtung einer exklusiven Wohnhausanlage in Bratislava.

 

 

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