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Die UBM ist ein Immobilienentwickler europäischen Formats mit Sitz in Wien. Das Unternehmen notiert seit 1873 an der Wiener Börse und verfügt über eine solide Erfolgsgeschichte. Priorität liegt dabei auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro sowie auf den Heimmärkten Österreich, Deutschland und Polen.

23.03.2010

 

UBM Realitätenentwicklung AG hat sich wieder einmal als krisenfest erwiesen. 2009 ist trotz der schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den an der Wiener Börse notierten Immobilienentwickler erfreulich verlaufen. Ganz konnte sich aber freilich auch die sehr diversifiziert aufgestellte Gesellschaft der schärfsten Rezession der Nachkriegszeit nicht entziehen, sodass die konsolidierte Jahresbauleistung von 307,3 Mio. Euro um 10,4 % auf 275,4 Mio. Euro zurückging, was aber immer noch über den 263 Mio. Euro des Jahres 2007 liegt. Der Umsatz ging von 216,4 Mio. Euro um 8,7 % auf 197,6 Mio. Euro zurück, blieb damit aber ebenfalls deutlich über dem Wert des Jahres 2007 in der Höhe von 133,7 Mio. Euro.
Der Unternehmensgewinn konsolidiert auf hohem Niveau. Das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) ging zwar von 35,8 Mio. Euro um 31,9 % auf 24,4 Mio. Euro zurück, infolge eines sehr guten Finanzergebnisses aber verlor das EBT (Ergebnis vor Ertragssteuern) nur 2,6 Mio. Euro oder 15,6 % auf 14,2 Mio. Euro. Mit dieser Entwicklung übertrifft UBM sowohl Markt als auch Branche klar.
Festzuhalten ist, dass auch dieses Jahr die in der Bilanz ausgewiesenen Gewinne sämtlich Cash-flow unterlegt sind, also auf Einnahmen aus Entwicklung, Vermietung oder Verwaltung beruhen. Im Zuge der konservativen Policy „profit ist an opinion, cah is a fact“ wurde das Immobilienvermögen nicht auf- sondern sogar abgewertet, was aber angesichts guter Gewinne den schönen Zahlen keinen Abbruch tut. Aktivseitig ist die Verringerung der Bilanzsumme um 13,2 % auf 485,7 Mio. Euro auf den Rückgang der Sachanlagen und Finanzimmobilien zurückzuführen, passivseitig auf den Rückgang der Finanzverbindlichkeiten. Zum Bilanzstichtag betrug das Eigenkapital 132,5 Mio. Euro, 7,9 % mehr als 2008. Aufgrund der kleineren Bilanzsumme und dem Zuwachs beim Eigenkapital erhöht sich die Eigenkapitalquote von 22% auf 27,3%
Bei einem Jahresüberschuss von 14,1 Mio. Euro errechnet sich für 2009 ein Ergebnis von 4,71 Euro je Aktie (2008: 5,36 Euro). Die Pay-out-Ratio liegt seit langem bei rund 20%. Da die Regel auch in weniger guten Jahren gilt, wird die Ausschüttung für 2009 um 10 Cent auf 1 Euro reduziert. Auf Basis des aktuellen Aktienkurses von 27 Euro errechnet sich damit eine Dividendenrendite von 3,7%.

 

Auch außerhalb der Bilanz konnten 2009 schöne Erfolge verbucht werden. Das andels Lodz, eine Hotelentwicklung für die Warimpex AG, hat bei den European Hotel Design Awards in London drei prestigeträchtige Auszeichnungen gewonnen und das UBM-eigene Projekt Neue Mitte Lehen in Salzburg wurde in Barcelona als das einzige österreichische Bauvorhaben mit dem Europäischen Stahlbaupreis prämiert.
Die mehrheitlich im Eigentum von Porr (41%), CA Immo International (25 %) des Warimpex-Managements (14%) und Ortner (6%) stehende UBM verfügt über Niederlassungen in Bulgarien, Deutschland, Frankreich, Kroatien, Polen, Rumänien, Russland, Schweiz, Slowakei, Tschechien, Ukraine und Ungarn. Das Erfolgsgeheimnis ist neben Wachstum aus eigener Kraft die Diversifikation. Auf die wirtschaftlichen Veränderungen konnte deshalb so flexibel reagiert werden, weil die Gesellschaft auch nach Produkten breit aufgestellt ist – entwickelt werden Wohnungen, Büros, Hotels, Einkaufszentren, Gewerbe- und Logistikimmobilien.
Wesentlich hat zu den guten Zahlen beigetragen, dass es UBM gelungen ist auch vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise und bei stark gesunkener Investment¬nachfrage ihre Immobilien¬entwicklungen am Markt zu platzieren. Da das Portfolio sehr konservativ bewertet ist, waren bei allen Immobilienverkäufen über den Buchwerten liegende Erlöse erzielbar. Für den Verkauf von Eigentumswohnungen hingegen war die Krise ausgesprochen förderlich. Dank des Runs auf diese risikolose Veranlagung konnte die deutsche Tochter Münchner Grund 2009 Eigentums¬wohnungen mit einem Volumen von 26 Mio. Euro verkaufen. Ein Großteil der Wohnungen wechselte übrigens den Besitzer noch vor Fertigstellung des Rohbaus. Während die Projektverkäufe 18,7 Mio. Euro zum EBT beitrugen, wurde im Segment Hotelbetrieb ein Minus von 8,2 Mio. Euro erwirtschaftet. Das ist im Vergleich mit der Tourismusbranche ein moderates Ergebnis, da die 11 UBM-Hotel¬beteiligungen mit ihren insgesamt rund 2.800 Zimmern sich in wirtschaftlich starken Regionen befinden. Jedenfalls aber scheint die Talsohle jetzt durchschritten. Seit Mitte des vorigen Jahres ist eine Verbesserung der Buchungen zu bemerken, sodass 2010 eine Erholung des Hotelbereichs erwartet werden darf.

 

Insgesamt hielt UBM per 31.12.2009 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 360.000 m² (gegenüber 2008 nach Berücksichtigung von Ab- und Zugängen unverändert), davon entfielen rund 55% (2008: 49%) auf Hotels, 22 % (2008: 30%) auf Büros und 20 % (2008: 18%) auf Gewerbeflächen, die restlichen 3% entfielen auf Wohnungen. Die Grundstücksfläche lag zum Bilanzstichtag bei 2,3 Mio. m² (2008: 1,5 Mio. m²). Dieses über Jahrzehnte aufgebaute Portfolio generiert nicht nur Mieterträge und hilft damit projektspezifische Schwankungen auszugleichen, sondern ermöglicht auch den Verwertungszeitpunkt von Liegenschaften optimal zu wählen. Nötigenfalls können Entwicklungen auch über viele Jahre bis zur Marktreife gehalten werden.
Aufgrund der erfreulichen Eigenkapitalquote und der guten Liquidität des UBM-Konzerns wurden die Immobilienentwicklungen wie geplant durchgeführt. Highlights waren die Fertigstellung der Hotels Park Inn in Linz, Park Inn in Krakau und andels in Berlin. In der Aktiengesellschaft selbst gingen die Investitionen in Finanzimmobilien und Sachanlagen von 44,2 Mio. Euro auf 18,2 Mio. Euro zurück.
Mit einer Eigenkapitalquote von 27,3 % geht UBM gestärkt aus der Krise. Die Erwartungen sind positiv. Obwohl es kein schnelles Recovery geben wird, und in einigen Ländern Osteuropas die Wirtschaftskrise erst 2010 ihren Höhepunkt erreichen wird, tun sich zahlreiche interessante Business Opportunities auf. Viele profitable Projekte sind im letzten Jahr an der Finanzierung gescheitert, was für die sehr solide, mit Kapital ausgestattete UBM eine attraktive Chance darstellt.

 



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