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Die UBM ist ein Immobilienentwickler europäischen Formats mit Sitz in Wien. Das Unternehmen notiert seit 1873 an der Wiener Börse und verfügt über eine solide Erfolgsgeschichte. Priorität liegt dabei auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro sowie auf den Heimmärkten Österreich, Deutschland und Polen.

22.03.2011

Bilanz 2010

+ Mehr Gewinn trotz niedrigerer Leistung

+ Dividendenerhöhung

+ Markteinstieg in Holland

+ Vergrößerung des Immobilienbesitzes

+ Aufschwung des Hotelmarktes

+ UBM Green Building Award

 


Mehr Gewinn trotz niedrigerer Leistung
Die an der Wiener Börse notierte UBM Realitätenentwicklung AG hat 2010 trotz niedrigerer Leistung mehr Gewinn erzielt. Die Jahresbauleistung schwächte sich von 275,4 Mio. Euro um 21,2% auf 217 Mio. Euro ab. Der Rückgang ist in erster Linie durch die in den letzten Jahren vorherrschende Rezession begründet, die sich für UBM durch rückläufige, weil zeitlich hinausgeschobene, Projektverkäufe auswirkt. Umso erfreulicher ist es, dass sich trotz dieser Bedingungen das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 24,4 Mio. Euro um 5,7% auf 25,8 Mio. Euro verbessert hat und das Ergebnis vor Ertragssteuer (EBT) von 14,2 Mio. Euro um 1,5% auf 14,4 Mio. Euro gestiegen ist. Dass der Jahresüberschuss von 14,1 Mio. Euro um 33% auf 9,4 Mio. Euro gesunken ist, tut der guten Bilanz keinen Abbruch, da der Rückgang aus höherer Steuerbelastung resultiert. Der Gewinn je Aktie wird mit 3,06 Euro ermittelt. Auf Basis des aktuellen Kurses von 27 Euro errechnet sich ein KGV von 8,82.



Dividendenerhöhung
Aufgrund des erfreulichen Geschäftsverlaufes soll die Dividende von 1 Euro um 10% auf 1,1 Euro erhöht werden. Wenn die Hauptversammlung dem Vorschlag zustimmt, steigt die Pay-out-Ratio von 21,2% auf 35,9%. Damit würde sich auf Basis des aktuellen Kurses eine Dividendenrendite von 4,07% errechnen. UBM zählt damit sowohl in Hinblick auf KGV als auch Dividendenrendite zu den attraktivsten Papieren an der Wiener Börse.

2010 wurden 87% (2009: 88%) der Jahresbauleistung außerhalb Österreichs erwirtschaftet. In Deutschland wurde mit 35% oder 75,9 Mio. Euro der höchste Anteil an der Jahresbauleistung erzielt, Polen folgt mit 27% oder 58,1 Mio. Euro, an dritter Stelle rangiert die Tschechische Republik. Der Anteilszuwachs von 3% auf 11% ist auf den Verkauf eines weiteren Teils der Immobilien¬entwicklung Andel City zurückzuführen.


Markteinstieg in Holland
UBM vermietet, entwickelt und verkauft Immobilien in ganz Europa. Die 1873 gegründete Gesellschaft ist breit aufgestellt und verfügt über Niederlassungen in Bulgarien, Deutschland, Frankreich, Kroatien, Polen, Rumänien, Russland, Schweiz, Slowakei, Tschechien, Ukraine, Ungarn und seit 2010 auch in Holland. Dank der Diversifikation nach Märkten und Produkten – entwickelt werden neben Wohnungen, Büros, Hotels und Einkaufszentren auch Gewerbe- und Logistikimmobilien – konnte UBM auch in den wirtschaftlich schwierigen Vorjahren durchgehend schwarze Zahlen schreiben.

Erfolgskonzept ist die risikoaverse und substanz¬orientierte Geschäftspolitik – profit is an opinion, cash is a fact. Natürlich ist der in der Bilanz 2010 ausgewiesene Gewinn zur Gänze Cashflow unterlegt und beruht hauptsächlich auf Einnahmen aus Entwicklung, Vermietung oder Verwaltung. Eine Aufwertung des Immobilienvermögens wurde nicht vorgenommen.


Vergrößerung des Immobilienbesitzes

UBM hat über die Jahrzehnte ein umfangreiches Portfolio aufgebaut. Das generiert nicht nur Mieterträge und hilft damit projektspezifische Schwankungen auszugleichen, sondern ermöglicht auch den Verwertungszeitpunkt von Liegenschaften optimal zu wählen. Nötigenfalls können Entwicklungen auch über viele Jahre bis zur Marktreife gehalten werden.

Die vermietbare Fläche wuchs von 360.000 m² um 38,9% auf 500.000 m² an. Ausschlaggebend für die Vergrößerung waren hauptsächlich die Fertigstellung eines Teils des Poleczki Business Park und der Zukauf von zwei Büroobjekten. 40 % (2009: 55%) der Nutzfläche entfielen auf Hotels, 35% (2009: 22%) auf Büros, 23% (2009: 20%) auf Gewerbeflächen und 2% (2009: 3%) auf Wohnungen. Der in ganz Europa verteilte Grundbesitz hat hingegen von 2,5 Mio. m² um 4% auf 2,4 Mio. m² abgenommen. Wegen der Zunahme des Sachan¬lagen¬vermögens durch Investitionen in bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Anlagen in Bau, hat sich die Bilanzsumme von 485,7 Mio. Euro um 15,1% auf 559,3 Mio. Euro erhöht. Die Investitionen in Sachanlagen und sogenannte Finanzimmobilien sind von 18,2 Mio. Euro um 297,8% auf 72,4 Mio. Euro gestiegen. Der Löwenanteil entfiel auf den Erwerb eines unfertigen Hotelgebäudes in Amsterdam und eines Gewerbeobjektes in Hamburg sowie die Entwicklungen Concor in Dornach bei München und das Fachmarktzentrum in Danzig (Polen).

Das Eigenkapital ist 2010 um nominell 7 Mio. Euro gewachsen und betrug zum Bilanz-stichtag 139,5 Mio. Euro. Der Substanzwert je Aktie errechnet sich mit 46,51 Euro (2009: 44,17 Euro). Da die Bilanzsumme 2010 aber deutlich stärker ge¬wachsen ist als das Eigenkapital, hat sich die Eigenkapitalquote von 27,3% auf 24,9% verringert.


Aufschwung des Hotelmarktes
Mit einem Portfolioanteil von 40% hat das Hotelgeschäft für UBM hohe Bedeutung. Allgemein wird im Tourismus ein gutes Jahr erwartet. In den meisten zentral¬europäischen Ländern erholt sich die Konjunktur. Schon in den letzten Monaten des Jahres 2010 sind die Gästeübernachtungen sprunghaft angestiegen. Besonders positiv wirkt sich die allgemeine Recovery im Corporate Business aus.

So hat sich zuletzt der Revenue per available Room (Ertrag pro verfügbarem Zimmer) in München und Berlin um 20% verbessert, in Warschau um 12%. Auch zeichnen sich wieder mehr Messen, Kongresse und Seminare ab, was das Bankett¬geschäft ankurbelt. Die wirtschaftliche Erholung macht sich aber nicht nur in der Zunahme der Geschäftsreisen, sondern auch im klassischen Tourismus¬geschäft bemerkbar. Die steigenden Reisebüroumsätze - in Deutschland lag der Buchungs¬eingang im Februar um 21% über dem Vergleichsmonat des Jahres 2010 – lassen auch eine hervorragende Entwicklung für den Städtetourismus erwarten.

Einziger Wermutstropfen im freundlichen Szenario sind die steigenden Ölpreise. Höhere Flugticketpreise wirken eben nicht gerade förderlich auf das Reise¬verhalten. Da von einer Verteuerung des Kerosins aber wirklich spürbare Auswirkungen bestenfalls nur im Urlaubssegment zu bemerken sein werden, wo eventuell auch die Krise der arabischen Welt spürbar sein wird.

Das Hotelleriegeschäft ist aber deutlich härter als vor zwei Jahren. Vor allem das Kundenverhalten ist kurzfristiger geworden. Im Businessbereich hat sich das Internet mit zwei Dritteln aller Geschäftsfälle zum entscheidenden Buchungstool entwickelt. Auch Social Media bekommt immer mehr Bedeutung. Erfolg hat auf Dauer nur, wer im operativen Geschäft flexibel ist und offensives Marketing betreibt. Aktuell profitiert die Hotellerie insbesondere von ihrer Eigenschaft als Frühzykliker: Hotelimmobilien erholen sich rascher als Büro oder Gewerbe, weil die Branche rascher und sensibler auf konjunkturelle Schwankungen reagiert. Oft werden Veränderungen sogar vorweggenommen. Büro- oder Gewerbeimmobilien hinken dem Zyklus hingegen nach, da die in der Krise aufgebauten Leerstände erst verdaut werden müssen.
Die Entwicklung von Hotelimmobilien zählt zu den Kernkompetenzen. UBM hat das Know how aufgebaut die besonderen Anforderungen des Hotelbetriebs mit hohen architektonischen Ansprüchen zu kombinieren. Für eine intensive Wertschöpfung beschränkt sich die Gesellschaft nicht bloß auf den Bau, sondern entwickelt die Hotels bis zur Marktreife. Um den Aufschwung voll mitnehmen zu können, ist die Projektpipeline gut gefüllt. In Amsterdam wurde 2010 von einem institutionellen Investor ein fast fertig gestelltes Projekt erworden, welches bis Ende 2011 finalisiert wird und unter der Marke Crowne Plaza in Betrieb gehen soll. Gemeinsam mit Partnern wird im russischen Wachstumsmarkt St. Petersburg ein 300 Zimmer umfassendes Hotel samt Bürogebäuden errichtet. Auch in Warschau und München sind Hotels in Planung.


UBM Green Building Award
Neue Faktoren im Wettbewerb sind Nachhaltigkeit und Ökologie - sowohl im Tourismusgeschäft, als auch in der Immobilienentwicklung. So wurden auf der Weltleitmesse für Architektur, Materialien und Systeme BAU 2011 in München von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) erstmals auch Hotelimmobilien mit Bronze und Silber ausgezeichnet.

Nachhaltiges Bauen ist keine Frage der Ideologie, sondern der Wirtschaftlichkeit. Dass sich UBM schon vor Jahren zu einem schonenden Umgang mit Ressourcen entschlossen hat, beruht nicht auf einem öko-sozialen Trip oder irrationaler Angst vor dem Klimawandel, sondern schlicht und einfach darauf, dass die Energie¬kosten steigen und das Steuersystem über kurz oder lang in Abhängigkeit von der CO2-Produktion gebracht werden wird. Um zusätzliche Anreize für ökologisches und nachhaltiges Bauen zu fördern, vergibt UBM ab nun jährlich einen „Green Building Award“ für vorbildliche Entwicklungen und Ausführungen im Konzern.

 

 

 

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